Inspeção de elevadores no condomínio: prazos, EMA e coimas

Num condomínio com elevador há duas obrigações diferentes: a manutenção, feita todos os meses por uma empresa de manutenção de ascensores (EMA) com quem o condomínio tem contrato, e a inspeção periódica, feita por uma entidade inspetora independente a pedido da câmara municipal. A inspeção repete-se de dois, quatro ou seis anos, conforme o tipo de edifício, e passa a ser de dois em dois anos depois das duas primeiras inspeções periódicas. Tudo isto está no Decreto-Lei n.º 320/2002, de 28 de dezembro, alterado pela Lei n.º 65/2013. Falhar um prazo dá coima.

Manutenção e inspeção: não são a mesma coisa

A empresa que faz a manutenção não é a que aprova o elevador:

• Manutenção: visitas regulares da EMA para manter o elevador seguro e a funcionar. É contínua e paga por contrato.
• Inspeção periódica: verificação independente, com data marcada, que confirma se o elevador cumpre as condições de segurança. É feita por uma entidade inspetora (EI) reconhecida pela Direção-Geral de Energia e Geologia (DGEG).

As câmaras municipais são competentes para as inspeções periódicas e as reinspeções, para inspeções extraordinárias e para os inquéritos a acidentes (art. 7.º do DL 320/2002). Na prática, a câmara recebe o pedido e a taxa e encomenda a inspeção a uma EI.

De quanto em quanto tempo se inspeciona o elevador

A periodicidade depende do tipo de edifício onde o ascensor está instalado (art. 8.º do DL 320/2002):

Tipo de edifício	Periodicidade
Comercial ou de prestação de serviços, aberto ao público	2 anos
Misto (habitação e comércio ou serviços)	4 anos
Habitacional com mais de 32 fogos ou mais de 8 pisos	4 anos
Habitacional, nos restantes casos	6 anos
Estabelecimentos industriais e casos não previstos	6 anos

Há uma regra que muitos condóminos desconhecem: depois de realizadas duas inspeções periódicas, ou decorrido o tempo correspondente à sua realização, as inspeções passam a ser bienais. Num prédio habitacional com elevador antigo, o normal é, portanto, uma inspeção de dois em dois anos, e não de seis em seis.

A data da próxima inspeção consta do certificado da última, que deve estar no arquivo do condomínio.

Quem pede a inspeção e quem a faz

O pedido é feito à câmara municipal do concelho onde fica o prédio, com o pagamento da taxa fixada no regulamento de taxas do município. A forma concreta varia de câmara para câmara:

• Lisboa: o pedido de inspeção periódica ou de reinspeção pode ser feito pelo proprietário ou pelo condomínio, ou pela EMA do edifício, se houver acordo entre ambos. Pode ser submetido online.
• Cascais: o pedido é feito em formulário próprio, com o pagamento da taxa, e a câmara encaminha-o para a entidade inspetora que agenda a visita.

Seja quem for a entregar o pedido, é o condomínio que paga a taxa e é o seu elevador que fica irregular se o prazo passar. Os regulamentos municipais pedem que o requerimento seja entregue com antecedência; convém confirmar esse prazo junto da câmara.

No dia da inspeção, é obrigatória a presença de um técnico da EMA, que assegura os meios para os ensaios necessários.

O contrato de manutenção e a EMA

O proprietário de um elevador em serviço é obrigado a celebrar contrato de manutenção com uma EMA (art. 4.º do DL 320/2002). Num condomínio, é o administrador que o gere em nome dos condóminos. A EMA tem de estar inscrita na DGEG, e a manutenção deve ser mensal, salvo autorização da DGEG em contrário (anexo II).

A lei prevê dois tipos de contrato (art. 5.º):

Contrato simples

Destina-se a manter o elevador em boas condições de segurança e funcionamento, sem incluir a substituição ou reparação de componentes. É mais barato, mas cada peça que avaria é orçamentada e paga à parte.

Contrato completo

Tem o mesmo objetivo, mas inclui a substituição ou reparação de componentes sempre que se justifique. A mensalidade é mais alta e o custo anual é mais previsível.

Os serviços mínimos de cada tipo estão no anexo II. Há também contratos intermédios, como o "simples com peças": o que conta é a lista de componentes cobertos e excluídos, não o nome.

Na escolha, pese a idade e o estado do elevador, o histórico de avarias e a margem do fundo comum de reserva para uma reparação grande. Antes de renovar, confirme o prazo de denúncia: muitos contratos renovam-se automaticamente.

A EMA deve avisar o proprietário, por escrito, das reparações necessárias e, perante risco grave, imobilizar o elevador e informar o proprietário e a câmara. Responde civil e criminalmente por acidentes causados por manutenção deficiente, e o proprietário responde solidariamente.

Cláusulas a corrigir e reinspeção

Se a inspeção detetar anomalias, a entidade inspetora impõe cláusulas: correções que têm de ser feitas para o elevador ficar conforme. Quando as cláusulas dizem respeito à segurança de pessoas, segue-se uma reinspeção para confirmar que foram cumpridas.

Nos regulamentos municipais consultados, a EMA tem até 30 dias para corrigir as deficiências, e o pedido de reinspeção deve ser feito logo a seguir. Se a natureza das obras o justificar, pode pedir-se prorrogação do prazo, até 180 dias.

Quem paga as correções depende do contrato: num contrato completo, boa parte estará incluída; num simples, o orçamento chega ao condomínio. Se o elevador não oferecer condições de segurança, a câmara pode selá-lo até ser corrigido e reinspecionado.

Coimas

O art. 13.º do DL 320/2002 define as contraordenações. As coimas vão de 250 a 37 500 euros, conforme a infração. Não pedir a inspeção nos prazos previstos no n.º 1 do anexo V, por exemplo, é punível com coima de 250 a 5000 euros. Funcionar sem contrato de manutenção também é contraordenação.

Os processos são instaurados pelo presidente da câmara municipal ou pela DGEG, consoante a infração (art. 14.º). Mais do que a coima, pesa o risco de um acidente num elevador sem manutenção ou com a inspeção vencida.

O que a administração deve ter à mão

• Certificado da última inspeção, com a data da próxima.
• Contrato de manutenção em vigor, com o tipo, o preço, o prazo de denúncia e a lista de exclusões.
• Relatórios das visitas da EMA e o registo das avarias.
• Relatórios de inspeção e cláusulas, com a data de correção e o resultado da reinspeção.

Veja também a nossa checklist anual de manutenção preventiva.

Este artigo é informativo; as obrigações concretas de cada edifício dependem das suas características e do regulamento do município, e devem ser confirmadas caso a caso.

Como a Condgest trata dos elevadores

A Condgest controla os prazos das inspeções de elevadores de cada prédio, regista o resultado de cada uma e acompanha as reinspeções quando há cláusulas a corrigir. Revemos os contratos em vigor, damos alerta antes de cada prazo de denúncia e guardamos o relatório de cada visita técnica no histórico do prédio. Saiba mais em serviços.

Quer o elevador do seu prédio com as inspeções em dia? Peça uma proposta ou contacte-nos pelo +351 215 934 450 ou geral@condgest.com.