Fundo comum de reserva: regras, valor mínimo e como usar

O fundo comum de reserva é obrigatório em todos os condomínios e serve para pagar as despesas de conservação do edifício. Cada condómino contribui com, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio, e o dinheiro tem de estar depositado numa instituição bancária, sendo a assembleia de condóminos quem o administra (art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94). Em termos simples: é a poupança do prédio para as obras que, mais cedo ou mais tarde, vão ser precisas.

O que diz a lei

O artigo 4.º do DL 268/94 estabelece:

• Obrigatoriedade: em cada condomínio é obrigatória a constituição de um fundo comum de reserva.
• Finalidade: custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.
• Contribuição mínima: cada condómino contribui com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
• Depósito: o fundo deve estar depositado em instituição bancária.
• Gestão: compete à assembleia de condóminos a respetiva administração.

O administrador tem ainda, entre as suas funções, o dever de verificar a existência do fundo comum de reserva (art. 1436.º do Código Civil).

Como se calcula o valor mínimo

A base de cálculo são as restantes despesas do condomínio, ou seja, o orçamento de despesas correntes aprovado em assembleia. O fundo de reserva acresce a esse valor.

Quota mensal de despesas correntes	Contribuição mínima para o fundo (10%)	Total mensal mínimo
30 €	3 €	33 €
50 €	5 €	55 €
80 €	8 €	88 €

Se o orçamento anual de despesas correntes de um edifício for de 20 000 €, o fundo comum de reserva deve receber, no mínimo, 2000 € nesse ano, repartidos pelos condóminos na mesma proporção.

10% chega?

Os 10% são um mínimo legal, não uma recomendação técnica. A assembleia pode aprovar uma percentagem superior. Num edifício com mais anos, com fachadas, cobertura ou elevadores a aproximarem-se do fim da vida útil, o mínimo raramente cobre as intervenções necessárias. A forma sensata de decidir é partir de um plano de manutenção: saber que obras são previsíveis nos próximos anos e quanto custam. A nossa checklist anual para um edifício bem cuidado é um bom ponto de partida.

Para que pode ser usado

Obras de conservação

O destino natural do fundo são as despesas de conservação do edifício: reparação de coberturas e fachadas, impermeabilizações, canalizações comuns, reparações estruturais, entre outras. Na prática, é com o fundo que se evita ter de pedir de uma só vez uma quota extraordinária elevada a todos os condóminos.

Obras urgentes

As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns são as necessárias para eliminar, num curto prazo, vícios ou patologias que possam a qualquer momento causar ou agravar danos no edifício ou em bens, ou pôr em risco a segurança das pessoas (art. 1427.º do Código Civil). Um fundo com saldo suficiente permite reagir sem atrasos.

Outros fins, com obrigação de reposição

A assembleia pode deliberar usar o fundo para um fim diferente da conservação. Nesse caso, os condóminos têm de assegurar o pagamento, no prazo máximo de 12 meses a contar da deliberação, da quotização extraordinária necessária para repor o montante utilizado (art. 4.º do DL 268/94, na redação da Lei n.º 8/2022). O fundo não deve, por isso, ser tratado como um fundo de maneio para cobrir despesas correntes ou quotas em atraso.

Como se decide o uso do fundo

Como a administração do fundo cabe à assembleia, a sua utilização deve ser deliberada em assembleia. Algumas boas práticas:

1. Incluir o ponto na ordem de trabalhos da convocatória, de forma explícita, indicando a obra ou a finalidade e o valor estimado.
2. Apresentar orçamentos. Para obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, o administrador deve apresentar pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes (art. 1436.º do Código Civil).
3. Registar em ata o montante aprovado, a finalidade e, se for o caso, o plano de reposição.
4. Prestar contas da utilização na assembleia seguinte.

Veja como preparar a reunião no nosso guia da assembleia de condóminos.

Onde deve estar o dinheiro

A lei exige que o fundo esteja depositado numa instituição bancária. A boa prática é mantê-lo numa conta própria, separada da conta das despesas correntes, para que o saldo seja visível a qualquer momento e não se confunda com o dinheiro do dia a dia. Nos relatórios financeiros, o saldo do fundo deve aparecer destacado.

Na Condgest, os condóminos consultam as contas do condomínio no portal do condómino, incluindo a informação financeira apresentada em assembleia.

O que acontece quando vende a fração

As contribuições para o fundo comum de reserva pertencem ao condomínio e ficam afetas ao edifício. Segundo o entendimento corrente, quem vende a fração não recebe de volta o que contribuiu, e quem compra passa a beneficiar do fundo acumulado. Por isso, um fundo bem constituído é um argumento na venda.

Na escritura, a declaração de encargos emitida pelo administrador (art. 1424.º-A do Código Civil) mostra os encargos em vigor e eventuais dívidas da fração, o que inclui contribuições para o fundo por pagar.

Erros comuns

• Não constituir o fundo ou deixá-lo com saldo simbólico.
• Misturar o fundo com a conta corrente do condomínio.
• Usá-lo para cobrir quotas em falta sem deliberação e sem reposição. Veja o que fazer em quotas em atraso no condomínio.
• Aprovar obras sem orçamentos comparáveis. No artigo como reduzir custos de manutenção no condomínio explicamos como planear.

Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o caso concreto.

Um fundo pensado para as obras que aí vêm

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