Legislação
Nova lei da administração de condomínios: o que prevê (2026)
Nova lei condomínios 2026: o que prevê a regulação da atividade de administração, em que fase está em setembro de 2026 e o que já pode exigir hoje.
· 4 min de leitura · Condgest
Em setembro de 2026, ainda não existe uma lei que regule a atividade de administração de condomínios. O que existe é um projeto de diploma do Governo, em circuito legislativo, que prevê licenciamento obrigatório das empresas, contrato escrito com o condomínio, seguro de responsabilidade civil, formação, situação fiscal e contributiva regularizada e mais transparência na prestação de contas. Antes de produzir efeitos, terá ainda de ser aprovado em Conselho de Ministros e seguir o restante processo legislativo. Muitas destas garantias, porém, já podem ser pedidas hoje a qualquer administração.
Informação atualizada em setembro de 2026. Este artigo descreve uma proposta em preparação, cujo conteúdo final pode mudar.
Porque é que se fala de uma nova lei
Hoje, qualquer pessoa ou empresa pode administrar um condomínio. O Código Civil define as funções do administrador (art. 1436.º) e a forma como é eleito (art. 1435.º), mas não há requisitos de acesso à atividade, nem licença, nem seguro obrigatório para quem a exerce profissionalmente.
A Lei de Bases da Habitação (Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro) já previa que a atividade profissional de gestão de condomínios seria regulada por lei. Sete anos depois, essa regulação continua por fazer.
Não confundir com a Lei n.º 8/2022, que alterou as regras da propriedade horizontal — assembleias, atas, cobrança de quotas, deveres do administrador — e está em vigor desde 10 de abril de 2022. A regulação agora em preparação trata de outra coisa: de quem pode exercer a atividade e em que condições.
Em que fase está o processo
Segundo o que foi tornado público até setembro de 2026:
- O anteprojeto foi preparado com a participação da APEGAC — Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios, a convite da Secretaria de Estado da Habitação.
- Em junho de 2026, o Governo confirmou que o diploma estava em circuito legislativo, para recolha de contributos de outras áreas governativas.
- Depois dessa fase, terá de ser aprovado em Conselho de Ministros e, segundo a informação divulgada, seguir para a Assembleia da República.
Não há, até à data, um calendário público para a aprovação nem para a entrada em vigor.
O que o projeto prevê
Com base na informação divulgada, a proposta assenta nestes pontos:
| Medida prevista | O que significa para o condomínio |
|---|---|
| Licenciamento obrigatório | Só empresas licenciadas poderiam exercer a atividade de forma profissional |
| Contrato escrito | Serviços, honorários e obrigações ficariam definidos por escrito |
| Seguro de responsabilidade civil | Proteção do condomínio perante erros ou falhas da administração |
| Formação | Requisitos de formação para quem exerce a atividade |
| Situação fiscal e contributiva regularizada | Comprovação de que a empresa cumpre perante as Finanças e a Segurança Social |
| Transparência na prestação de contas | Regras reforçadas para a apresentação das contas aos condóminos |
| Revogação da licença | Possibilidade de retirar a licença em caso de incumprimento grave |
Ficam por conhecer pormenores importantes: que entidade atribui e fiscaliza as licenças, que formação será exigida, se haverá período de transição para as empresas já em atividade e como se aplicará a um condómino que administre o seu próprio prédio. Até o texto ser aprovado e publicado, qualquer resposta a estas perguntas é especulação.
O Caderno Digital do Edifício
Também em junho de 2026, o Governo anunciou o Caderno Digital do Edifício: um registo único com a informação de cada prédio, como licenças, manutenção, regulamentos, acessibilidade e características estruturais. Não foi anunciada data de implementação.
Se avançar, facilitará a passagem de informação entre administrações e entre proprietários. Entretanto, nada impede um condomínio de organizar desde já o seu próprio arquivo técnico, com a nossa checklist anual para um edifício bem cuidado como ponto de partida.
O que já pode exigir hoje à sua administração
Não precisa de esperar pela nova lei para pedir boas práticas.
- Contrato escrito. Com os serviços incluídos, os honorários, os extras, a duração e as condições para terminar. Se a sua administração trabalha sem contrato, peça-o.
- Seguro de responsabilidade civil profissional. Pergunte se a empresa o tem, com que seguradora e com que capital. Peça cópia da apólice ou um certificado.
- Contas acessíveis e compreensíveis. O administrador tem de prestar contas à assembleia (art. 1436.º). Exija relatórios que mostrem receitas, despesas, dívidas por fração e o saldo do fundo comum de reserva, que tem de estar depositado numa instituição bancária (art. 4.º do DL 268/94).
- Cumprimento dos prazos legais. Executar as deliberações em 15 dias úteis, emitir a declaração de encargos na venda de uma fração em 10 dias, apresentar três orçamentos para obras de conservação extraordinária ou inovações: tudo isto já é lei desde 2022.
- Informação sobre processos judiciais. O administrador tem de informar os condóminos quando o condomínio é citado ou notificado num processo e de os manter a par da sua evolução.
Se a resposta a estes pontos não for satisfatória, a assembleia pode decidir mudar de administração.
Transparência sem esperar pela lei
A Condgest apresenta relatórios financeiros claros, acessíveis online a cada condómino através do portal do condómino. Peça uma proposta para o seu edifício.
Este artigo tem caráter informativo e não dispensa aconselhamento jurídico para o caso concreto.