Lei 8/2022: o que mudou no regime da propriedade horizontal

A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, reviu o regime da propriedade horizontal, alterando o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94 e o Código do Notariado. Entrou em vigor a 10 de abril de 2022, 90 dias após a publicação, com uma exceção: a nova redação do art. 1437.º do Código Civil, sobre a representação do condomínio em juízo, aplica-se desde 11 de janeiro de 2022. As mudanças mais visíveis no dia a dia são as assembleias por videoconferência, as convocatórias por email, a declaração de dívidas obrigatória na venda de uma fração, a cobrança de quotas mais exigente e uma lista mais longa de deveres do administrador.

Resumo das principais alterações

Tema	O que mudou	Onde está
Assembleias à distância	Podem realizar-se por videoconferência	Art. 1.º-A do DL 268/94
Assembleia ordinária	Pode realizar-se no 1.º trimestre, se o regulamento o previr ou a assembleia o deliberar	Art. 1431.º CC
Convocatórias	Por email, para quem o aceitou em assembleia	Art. 1432.º CC
Atas	Assinatura eletrónica; eficácia depende da aprovação da ata	Art. 1.º do DL 268/94
Venda de fração	Declaração de encargos e dívidas obrigatória	Art. 1424.º-A CC
Cobrança de quotas	Título executivo com juros e sanções; ação em 90 dias	Art. 6.º do DL 268/94
Administrador	Novos deveres e prazos	Art. 1436.º CC
Obras urgentes	Definição legal	Art. 1427.º CC
Fundo comum de reserva	Reposição em 12 meses se usado para outro fim	Art. 4.º do DL 268/94
Representação em juízo	O condomínio é sempre representado pelo administrador	Art. 1437.º CC

Assembleias: videoconferência, calendário e segunda convocatória

Videoconferência. Sempre que a administração o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia realiza-se por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência. Se algum condómino não tiver condições para participar dessa forma, cabe à administração assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a assembleia não se poder realizar por essa via.

Assembleia ordinária. Continua a reunir na primeira quinzena de janeiro para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento. A novidade é que pode realizar-se no primeiro trimestre do ano, se isso estiver previsto no regulamento do condomínio ou for aprovado por maioria em assembleia.

Segunda convocatória. Mantém-se a regra de, na falta de quórum, a reunião se considerar convocada para uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local, se a convocatória não fixar outra data. A lei passou a permitir que a segunda reunião seja marcada para trinta minutos depois, no mesmo local, desde que estejam reunidas condições para garantir a presença, nesse dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio.

Explicamos tudo no nosso guia da assembleia de condóminos.

Comunicações por correio eletrónico

A convocatória pode ser enviada por email aos condóminos que tenham manifestado essa vontade em assembleia anterior. Essa vontade e o endereço de email ficam registados em ata, e o condómino deve enviar, pelo mesmo meio, recibo de receção da convocatória. Para os restantes, mantém-se a carta registada com 10 dias de antecedência ou o aviso convocatório com recibo assinado.

Atas mais simples de assinar

A assinatura das atas pode ser feita por assinatura eletrónica qualificada ou por assinatura manuscrita aposta no original ou num documento digitalizado com outras assinaturas. A lei esclarece também que a eficácia das deliberações depende da aprovação da ata, independentemente de esta estar assinada por todos os condóminos.

Venda de uma fração: declaração de encargos

Quem vende uma fração tem de pedir ao administrador uma declaração escrita com todos os encargos de condomínio em vigor e as dívidas existentes, com natureza, montantes e datas de vencimento. O administrador tem 10 dias para a emitir, e a declaração é documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado (art. 1424.º-A).

As dívidas são de quem era proprietário na data em que deviam ter sido pagas, salvo se o comprador prescindir da declaração na escritura, assumindo nesse caso as dívidas do vendedor ao condomínio. Os encargos que vencem depois da venda são do novo proprietário.

Cobrança de quotas em atraso

A ata que delibera o montante das contribuições a pagar por cada condómino e as datas de vencimento é título executivo. Na redação atual do art. 6.º do DL 268/94, o título abrange também os juros de mora e as sanções pecuniárias aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento.

O administrador passou a ter de instaurar a ação judicial no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, quando a dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do ano, salvo deliberação em contrário da assembleia. Veja o processo completo em quotas em atraso no condomínio.

Novas obrigações do administrador

O art. 1436.º passou a incluir, entre outras, estas obrigações:

• Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido impugnadas no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo fixado pela assembleia, salvo impossibilidade fundamentada.
• Apresentar pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes para obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação.
• Informar os condóminos, por escrito ou por email, sempre que o condomínio seja citado ou notificado num processo judicial, e manter essa informação atualizada, pelo menos semestralmente.
• Emitir a declaração de encargos pedida por um condómino que pretenda vender a fração.
• Exigir as quotas, incluindo juros e sanções pecuniárias fixadas.

Para uma visão global das funções, veja o que faz realmente um administrador de condomínio.

Obras urgentes e inovações

A lei passou a definir as reparações indispensáveis e urgentes: são as necessárias para eliminar, num curto prazo, vícios ou patologias nas partes comuns que possam a qualquer momento causar ou agravar danos no edifício ou em bens, ou pôr em risco a segurança das pessoas. Na falta ou impedimento do administrador, qualquer condómino pode avançar com elas (art. 1427.º).

Não confunda obras urgentes com inovações, que seguem outra regra. No regime em vigor, as inovações exigem a aprovação da maioria dos condóminos que represente dois terços do valor total do prédio (art. 1425.º). Em edifícios com pelo menos oito frações, a colocação de ascensores e a instalação de gás canalizado bastam-se com a maioria dos condóminos que represente a maioria do valor total do prédio.

Fundo comum de reserva

Se a assembleia deliberar usar o fundo comum de reserva para fim diferente da conservação do edifício, os condóminos têm de repor o montante através de quotização extraordinária no prazo máximo de 12 meses a contar da deliberação.

Representação em juízo

O condomínio passou a ser sempre representado em juízo pelo administrador, demandando e sendo demandado em nome do condomínio (art. 1437.º). A apresentação de queixas-crime relacionadas com as partes comuns pelo administrador não depende de autorização da assembleia.

Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o caso concreto.

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