Assembleia de condóminos: convocatória, quórum e atas

A assembleia de condóminos reúne obrigatoriamente uma vez por ano, na primeira quinzena de janeiro, para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano em curso (art. 1431.º do Código Civil). É convocada com 10 dias de antecedência, por carta registada, aviso com recibo assinado ou email para quem o aceitou (art. 1432.º). As deliberações tomam-se, em regra, por maioria dos votos representativos do capital investido, ficam registadas em ata e só produzem efeitos depois de a ata ser aprovada.

Assembleia ordinária e extraordinária

A assembleia ordinária é convocada pelo administrador e serve para discutir e aprovar as contas do último ano e o orçamento das despesas a efetuar. Desde a Lei n.º 8/2022, pode realizar-se no primeiro trimestre do ano, em vez da primeira quinzena de janeiro, se isso estiver previsto no regulamento do condomínio ou for aprovado por maioria em assembleia.

As assembleias extraordinárias reúnem sempre que for preciso decidir algo que não pode esperar pela ordinária: uma obra, um sinistro grave, a mudança de administração. Podem ser convocadas pelo administrador ou por condóminos que representem, pelo menos, 25% do capital investido (art. 1431.º, n.º 2).

Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.

Convocatória: como e com que antecedência

O art. 1432.º prevê três formas de convocar:

1. Carta registada, enviada com 10 dias de antecedência.
2. Aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de receção assinado pelos condóminos.
3. Correio eletrónico, para os condóminos que tenham manifestado essa vontade em assembleia anterior, ficando essa vontade e o endereço registados em ata. O condómino deve enviar, pelo mesmo meio, recibo de receção.

A convocatória deve indicar o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos, e informar sobre os assuntos cujas deliberações só possam ser aprovadas por unanimidade. Só se deve deliberar sobre o que consta da ordem de trabalhos: um ponto vago como «outros assuntos» não serve para aprovar uma obra ou a utilização do fundo comum de reserva.

Quórum e maiorias

Os votos não se contam por cabeça, mas pela permilagem ou percentagem de cada fração no valor total do prédio, fixada no título constitutivo.

Decisão	Maioria exigida	Base legal
Regra geral (contas, orçamento, eleição do administrador)	Maioria dos votos representativos do capital investido	Art. 1432.º CC
Segunda convocatória	Maioria dos votos dos presentes, desde que representem pelo menos 1/4 do valor total	Art. 1432.º CC
Inovações	Maioria dos condóminos que represente 2/3 do valor total	Art. 1425.º CC
Ascensores ou gás canalizado, em prédios com pelo menos 8 frações	Maioria dos condóminos que represente a maioria do valor total	Art. 1425.º CC
Modificação do título constitutivo	Acordo de todos os condóminos	Art. 1419.º CC

Segunda convocatória

Se não comparecerem condóminos suficientes e a convocatória não tiver fixado outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local. Nessa reunião, a assembleia delibera por maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio.

A Lei n.º 8/2022 acrescentou uma alternativa: se estiverem reunidas condições para garantir, no próprio dia, a presença de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a segunda reunião pode ser marcada para trinta minutos depois, no mesmo local.

Assembleias por videoconferência

Sempre que a administração o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia realiza-se por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência (art. 1.º-A do Decreto-Lei n.º 268/94). Se algum condómino não tiver condições para participar desta forma, a administração tem de lhe assegurar os meios necessários, sob pena de a assembleia não se poder realizar por essa via.

Na prática, muitos condomínios optam por reuniões mistas, com uma sala física e ligação por vídeo. Veja mais sobre o papel da tecnologia na gestão condominial.

A ata

As deliberações têm de ficar registadas em ata, redigida e assinada por quem presidiu à reunião e subscrita pelos condóminos que nela participaram (art. 1.º do DL 268/94). A ata deve conter um resumo do essencial:

• data e local da reunião;
• condóminos presentes e ausentes;
• assuntos apreciados;
• decisões tomadas, com o resultado de cada votação;
• a indicação de que a ata foi lida e aprovada.

A assinatura pode ser eletrónica qualificada ou manuscrita, aposta no original ou num documento digitalizado com outras assinaturas. A eficácia das deliberações depende da aprovação da ata, independentemente de estar assinada por todos.

Comunicação aos ausentes. As deliberações devem ser comunicadas aos condóminos ausentes no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou, para quem o aceitou, por email. Nas deliberações que exigem unanimidade, a lei prevê um mecanismo próprio: podem ser aprovadas pela unanimidade dos presentes, desde que representem pelo menos dois terços do capital investido, sob condição de aprovação pelos ausentes, que têm 90 dias para comunicar por escrito o seu assentimento ou discordância. O silêncio vale como aprovação.

Uma ata bem feita é também o documento que permite cobrar quotas em atraso, quando indica o montante a pagar por cada condómino e as datas de vencimento. Veja quotas em atraso no condomínio.

Impugnar uma deliberação

As deliberações contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que não as tenha aprovado (art. 1433.º do Código Civil). Os prazos são curtos:

Passo	Prazo
Pedir ao administrador uma assembleia extraordinária para revogar a deliberação	10 dias, contados da deliberação (presentes) ou da sua comunicação (ausentes)
Realização dessa assembleia extraordinária	No prazo de 20 dias
Submeter a deliberação a um centro de arbitragem	30 dias, contados nos mesmos termos
Propor a ação de anulação em tribunal	20 dias após a deliberação da assembleia extraordinária ou, se esta não tiver sido pedida, 60 dias após a data da deliberação

Se pensa impugnar, procure aconselhamento jurídico logo que possível: os prazos de caducidade não esperam.

Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o caso concreto.

Assembleias sem sobressaltos

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