Quotas em atraso no condomínio: o que fazer

Perante quotas em atraso no condomínio, o caminho é agir cedo: contacto amigável, proposta de plano de pagamentos e, se a dívida persistir, cobrança judicial. A lei facilita esta última fase, porque a ata da assembleia que aprovou as contribuições de cada condómino e as datas de vencimento constitui título executivo (art. 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, na redação da Lei n.º 8/2022). E, desde 2022, o administrador tem mesmo o dever de avançar judicialmente dentro de um prazo, salvo deliberação em contrário da assembleia.

O que a lei prevê

A obrigação de pagar

As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas frações, salvo disposição em contrário (art. 1424.º do Código Civil). Compete ao administrador exigir a cada condómino a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento ou por deliberação da assembleia (art. 1436.º).

Juros e penalizações

A assembleia pode fixar penas pecuniárias para o incumprimento das deliberações, e estas podem também constar do regulamento (art. 1434.º do Código Civil). Há um limite: o montante das penas aplicáveis em cada ano nunca pode exceder a quarta parte do rendimento coletável anual da fração do infrator. Uma penalização acima deste teto arrisca ser posta em causa.

Além das penas, são devidos juros de mora sobre as quantias em atraso. Na redação atual do art. 6.º do DL 268/94, o título executivo abrange o capital em dívida, os juros de mora e as sanções pecuniárias, desde que estas tenham sido aprovadas em assembleia ou constem do regulamento.

A ata como título executivo

Um título executivo permite avançar diretamente para uma ação executiva, sem ter primeiro de obter uma sentença que reconheça a dívida. Para que a ata sirva, deve indicar:

• o montante anual a pagar por cada condómino;
• a data de vencimento das respetivas obrigações.

Uma ata que se limita a aprovar o orçamento global, sem a repartição por fração e sem datas de vencimento, pode não bastar. Vale a pena confirmar isto antes de cada assembleia ordinária.

O prazo de 90 dias

A Lei n.º 8/2022 acrescentou ao art. 6.º do DL 268/94 um dever do administrador: instaurar a ação judicial de cobrança no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento do condómino, desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao indexante dos apoios sociais (IAS) do respetivo ano civil. A assembleia pode deliberar em sentido contrário, por exemplo para dar tempo a um acordo de pagamento.

Passo a passo para cobrar

1. Detetar cedo

Quanto mais tempo passa, mais difícil é recuperar. Uma conta corrente atualizada por fração permite identificar o atraso logo no primeiro mês. Na Condgest, cada condómino consulta a sua conta no portal do condómino, o que evita muitos atrasos por esquecimento.

2. Contacto amigável

Um lembrete escrito, seguido de um telefonema, resolve boa parte dos casos. Muitas dívidas nascem de mudanças de banco, heranças ou vendas mal comunicadas.

3. Plano de pagamentos

Se o condómino não consegue pagar tudo de uma vez, um acordo escrito com prestações e datas concretas é muitas vezes a solução mais rápida. Convém que a assembleia defina os critérios destes acordos ou os ratifique, e que o acordo inclua o reconhecimento da dívida pelo condómino. O reconhecimento do direito perante o credor interrompe a prescrição (art. 325.º do Código Civil).

4. Interpelação final

Carta registada com o valor em dívida, discriminado por período, e um prazo final para pagamento ou acordo.

5. Cobrança judicial

Via	Quando se usa	Nota
Ação executiva	Quando a ata reúne os requisitos de título executivo	Permite pedir penhora de bens ou rendimentos
Injunção	Para dívidas pecuniárias sem título executivo adequado	Se não houver oposição, dá origem a um título executivo
Ação declarativa	Quando há litígio sobre a dívida	Mais demorada

Em juízo, o condomínio é representado pelo administrador (art. 1437.º do Código Civil). A escolha da via e a condução do processo devem ser feitas com advogado ou solicitador.

Venda de uma fração com dívidas

Desde a Lei n.º 8/2022, quem vende uma fração tem de pedir ao administrador uma declaração com todos os encargos de condomínio em vigor e as dívidas existentes, com a natureza, os montantes e as datas de vencimento. O administrador tem 10 dias para a emitir, e a declaração é documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado (art. 1424.º-A do Código Civil).

As dívidas são da responsabilidade de quem era proprietário na data em que deviam ter sido pagas, salvo se o comprador declarar na escritura que prescinde da declaração e aceita, por isso, a responsabilidade por eventuais dívidas do vendedor. Os encargos que vencem depois da venda são do novo proprietário.

Na prática, a venda é muitas vezes o momento em que dívidas antigas são pagas, mas não se deve esperar por ela.

Prescrição: quanto tempo tem o condomínio

As quotas de condomínio são prestações periodicamente renováveis e, segundo o entendimento dominante nos tribunais, prescrevem no prazo de cinco anos (art. 310.º, alínea g), do Código Civil), contado desde a data em que cada prestação podia ser exigida. Uma quota de janeiro de 2021 não paga pode, portanto, estar prescrita em 2026 se entretanto nada tiver interrompido o prazo.

A prescrição não funciona automaticamente: tem de ser invocada pelo devedor. Mas deixar acumular dívidas durante anos é o erro mais caro que um condomínio pode cometer. O enquadramento de contribuições extraordinárias, como uma quota para uma obra paga de uma só vez, pode ser diferente e deve ser analisado caso a caso.

Erros a evitar

• Aprovar contas sem a repartição por fração e sem datas de vencimento na ata.
• Fixar penalizações sem deliberação ou acima do limite do art. 1434.º.
• Deixar passar anos sem qualquer interpelação.
• Expor devedores em espaços comuns em vez de tratar o assunto pelos canais próprios.
• Usar o fundo comum de reserva para tapar o buraco das quotas em falta sem deliberação e sem prever a sua reposição.

Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o caso concreto.

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