Alojamento local no condomínio: o que a assembleia pode fazer

Num prédio em propriedade horizontal, o condomínio não precisa de autorizar o alojamento local numa fração destinada a habitação, mas não fica sem meios. A assembleia pode opor-se a um alojamento local que perturbe o prédio, por deliberação fundamentada de mais de metade da permilagem, cabendo a decisão ao presidente da câmara municipal (art. 9.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, na redação do Decreto-Lei n.º 76/2024). Pode também fixar uma contribuição adicional até 30% da quota anual dessa fração (art. 20.º-A) e definir regras de utilização das partes comuns que os hóspedes têm de cumprir.

Um regime que mudou três vezes

O regime jurídico do alojamento local é o Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto. Nos últimos anos foi alterado três vezes no que toca aos condomínios:

Diploma	O que mudou para o condomínio
Lei n.º 62/2018	Criou a oposição da assembleia, a contribuição adicional e a exigência de autorização para hostels
Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação)	Endureceu a oposição, que passou a exigir dois terços da permilagem
Decreto-Lei n.º 76/2024	Em vigor desde 1 de novembro de 2024: voltou à maioria de mais de metade da permilagem e entregou a decisão ao presidente da câmara

Muita informação que circula refere-se a versões anteriores.

A oposição da assembleia

Quando é possível

A assembleia de condóminos pode opor-se ao alojamento local numa fração quando se verifique a prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, ou de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos (art. 9.º, n.º 2, do DL 128/2014).

Não basta que os condóminos não gostem de turistas no prédio: a oposição tem de assentar em factos repetidos e demonstráveis.

Maioria e forma

A deliberação tem de ser fundamentada e aprovada por mais de metade da permilagem do edifício. Conta a permilagem total do prédio, e não apenas a dos condóminos presentes na reunião. O ponto deve constar da ordem de trabalhos da convocatória, e a ata deve descrever os factos em que a oposição se baseia.

Quem decide

A assembleia não cancela o registo por si. Comunica a deliberação ao presidente da câmara municipal territorialmente competente, que aprecia o pedido e decide se cancela o registo do estabelecimento. Antes de decidir, o presidente da câmara pode convidar as partes a chegar a acordo. Os regulamentos municipais podem ainda prever um provedor do alojamento local para apoiar a gestão destes conflitos.

Proibir o alojamento local no prédio

A oposição trata de um alojamento local concreto que causa problemas. Proibir a atividade no prédio, de forma geral, é outra coisa.

O DL 128/2014, na redação do DL 76/2024, estabelece que a exploração de alojamento local numa fração autónoma não constitui uso diverso do fim a que se destina, para efeitos do art. 1422.º, n.º 2, alínea c), do Código Civil. Ressalva, no entanto, a proibição que conste do título constitutivo da propriedade horizontal ou do regulamento do condomínio.

A proibição por alteração do regulamento exige uma maioria de dois terços da permilagem do prédio e só produz efeitos para o futuro, aplicando-se aos pedidos de registo apresentados depois da deliberação. Um alojamento local já registado não é afetado.

E o título constitutivo que diz "habitação"?

Em 2022, o Supremo Tribunal de Justiça fixou jurisprudência no sentido de que a indicação, no título constitutivo, de que a fração se destina a habitação impedia o alojamento local (Acórdão Uniformizador n.º 4/2022). A norma introduzida pelo DL 76/2024 aponta em sentido contrário, e há já decisões dos tribunais da Relação que a aplicam. Quem pretenda invocar o título constitutivo deve procurar aconselhamento jurídico antes de avançar.

Se o título não indicar o fim de cada fração, a alteração do uso precisa de autorização da assembleia, aprovada por dois terços do valor total do prédio (art. 1422.º, n.º 4, do Código Civil).

A contribuição adicional nas quotas

O condomínio pode fixar o pagamento de uma contribuição adicional à fração em alojamento local, correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com o limite de 30% do valor anual da quota dessa fração (art. 20.º-A do DL 128/2014). A deliberação segue o art. 1424.º do Código Civil, que regula a repartição das despesas comuns. Alguns cuidados práticos:

• a contribuição deve ter base nas despesas acrescidas (limpeza, elevador, desgaste de portas e fechaduras), e não funcionar como penalização;
• a ata deve indicar a percentagem e as frações abrangidas, para poder servir de título executivo se não for paga, como as quotas em atraso.

Hostels: continua a ser precisa autorização

A regra geral de dispensa de autorização tem uma exceção. Num edifício em propriedade horizontal onde coexista habitação, não pode ser instalado um estabelecimento na modalidade de hostel sem autorização dos condóminos, e a respetiva deliberação tem de instruir o pedido de registo.

Regras de utilização das partes comuns

O regulamento do condomínio disciplina o uso, a fruição e a conservação das partes comuns (art. 1429.º-A do Código Civil), e compete ao administrador regular o uso das coisas comuns (art. 1436.º). Essas regras aplicam-se a quem usa o prédio, incluindo os hóspedes.

A lei do alojamento local reforça este ponto:

• o livro de informações que o titular disponibiliza aos hóspedes tem de incluir as práticas e regras do condomínio relevantes para o alojamento e para as partes comuns, e o contacto telefónico do responsável pelo estabelecimento;
• o titular da exploração é solidariamente responsável com os hóspedes pelos danos que estes causem no edifício, e tem de manter um seguro multirrisco de responsabilidade civil (art. 13.º-A do DL 128/2014).

Convém que o regulamento seja claro sobre o que mais pesa: ruído, uso do elevador com bagagem, lixo, cacifos de chaves e acesso a terraços ou piscinas.

O que fazer quando um alojamento local causa problemas

1. Registar cada ocorrência

Data, hora, o que aconteceu e quem testemunhou, com fotografias, participações à polícia e queixas escritas. É isto que prova a prática "reiterada e comprovada".

2. Contactar o responsável

Usar o contacto do responsável pelo estabelecimento. Muitos problemas resolvem-se aqui, sobretudo quando o titular não vive no prédio.

3. Comunicar por escrito

O administrador envia ao titular uma carta com as ocorrências e as regras do regulamento que foram violadas. Se houver danos nas partes comuns, pede a reparação ao titular, que responde solidariamente com os hóspedes.

4. Levar o assunto à assembleia

Incluir na ordem de trabalhos a oposição ao alojamento local na fração, a contribuição adicional ou a alteração do regulamento, conforme o caso. Veja como preparar a reunião no nosso guia da assembleia de condóminos.

5. Comunicar a deliberação à câmara

Aprovada a oposição, enviar a deliberação e a documentação ao presidente da câmara municipal, guardando prova do envio.

Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o caso concreto.

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