O que faz um administrador de condomínio (e o que não faz)

O administrador de condomínio é o órgão executivo do prédio: convoca a assembleia, prepara o orçamento, cobra as quotas, paga as despesas comuns, executa o que a assembleia decide e presta contas. As funções do administrador de condomínio estão enumeradas no artigo 1436.º do Código Civil, revisto pela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro (em vigor desde 10 de abril de 2022). O que o artigo não lhe atribui (decidir obras sozinho, mediar conflitos entre vizinhos, intervir dentro das frações) não é trabalho do administrador, por muito que se espere dele.

Quem manda no condomínio: assembleia e administrador

O Código Civil prevê dois órgãos: a assembleia de condóminos e o administrador (art. 1430.º). A assembleia decide; o administrador executa.

O administrador é eleito e exonerado pela assembleia. Pode ser um condómino ou uma empresa, o cargo pode ser remunerado e, salvo disposição em contrário, o mandato é de um ano, renovável (art. 1435.º). Se a assembleia não eleger ninguém, qualquer condómino pode pedir ao tribunal que nomeie um.

Dos atos do administrador cabe recurso para a assembleia (art. 1438.º), que tem a última palavra.

As funções do administrador de condomínio (art. 1436.º)

O artigo 1436.º lista as funções. Agrupadas por área, são estas:

Gestão financeira

• Elaborar o orçamento das receitas e despesas de cada ano.
• Cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns.
• Exigir a cada condómino a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo juros e sanções pecuniárias fixadas no regulamento ou pela assembleia.
• Verificar a existência do fundo comum de reserva, obrigatório nos termos do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94 (contribuição mínima de 10% da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas).
• Prestar contas à assembleia.
• Emitir, a pedido do condómino que vai vender a fração, a declaração com os encargos de condomínio em vigor e as dívidas existentes, no prazo máximo de 10 dias (art. 1424.º-A). É um documento obrigatório da escritura (ou do documento particular autenticado) de venda.

Gestão técnica e conservação

• Realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns.
• Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum (limpeza, elevadores, iluminação, portões).
• Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, obrigatório nos termos do artigo 1429.º, e propor à assembleia o capital a segurar.
• Quando a assembleia delibera obras de conservação extraordinária ou de inovação, apresentar pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes, salvo se o regulamento ou a assembleia dispuserem de outra forma.

Gestão legal e administrativa

• Convocar a assembleia de condóminos.
• Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido impugnadas, no prazo máximo de 15 dias úteis ou no prazo que a assembleia fixar.
• Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas.
• Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio.
• Informar os condóminos, por escrito ou por correio eletrónico, sempre que o condomínio seja citado ou notificado num processo judicial, e sobre a evolução desse processo.
• Guardar e manter todos os documentos do condomínio.

O administrador que não cumpra estas funções é civilmente responsável pela omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal (art. 1436.º).

O que cabe à assembleia, e não ao administrador

Há decisões que o administrador pode preparar, mas não pode tomar:

Decisão	Quem decide	Papel do administrador
Orçamento anual e contas do ano anterior	Assembleia (art. 1431.º)	Prepara e apresenta
Obras de conservação extraordinária ou inovações	Assembleia	Reúne orçamentos e executa o aprovado
Eleição e exoneração do administrador	Assembleia (art. 1435.º)	—
Aprovação ou alteração do regulamento	Assembleia	Propõe e faz cumprir
Autorizar obras numa fração que alterem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício	Assembleia, por maioria de dois terços do valor do prédio (art. 1422.º)	Leva o pedido à assembleia
Valor da contribuição para o fundo de reserva acima do mínimo legal	Assembleia	Propõe

Regra prática: se a decisão compromete dinheiro fora do orçamento aprovado ou altera o edifício, a palavra é da assembleia.

O que não é função do administrador

É aqui que nascem muitas frustrações: há pedidos frequentes que, à luz da lei, não cabem ao administrador.

Resolver conflitos privados entre vizinhos

Ruído, cheiros, estendais, animais ou desentendimentos pessoais entre condóminos são, em regra, questões entre particulares. O administrador pode lembrar o regulamento do condomínio, se este tratar do assunto, e levar o tema à assembleia. Não tem poder para aplicar sanções que o regulamento ou a assembleia não prevejam, nem para arbitrar disputas. Consoante o caso, a via certa pode ser um julgado de paz, a mediação ou as autoridades.

Obras e avarias dentro das frações

O interior de cada fração é propriedade exclusiva do seu dono. Uma torneira avariada, uma remodelação de cozinha ou uma infiltração com origem numa canalização privativa são responsabilidade do proprietário da fração (e, havendo danos a terceiros, do respetivo seguro). O administrador intervém quando a origem está numa parte comum, como uma coluna de esgoto, a cobertura ou a fachada, ou quando uma obra particular afeta partes comuns ou a estética do edifício.

Decidir sozinho obras que a assembleia não aprovou

Fora dos atos conservatórios e das reparações indispensáveis e urgentes, o administrador não deve avançar com obras que não constem do orçamento ou de uma deliberação. Quando o faz, arrisca-se a que a despesa seja contestada.

Como saber se o seu administrador está a cumprir

Algumas perguntas simples ajudam a avaliar o trabalho:

1. A assembleia ordinária é convocada a tempo e as contas são apresentadas de forma que se percebam?
2. O fundo comum de reserva existe, está numa conta própria e tem o valor que devia ter?
3. O seguro contra incêndio está em dia?
4. As deliberações são executadas dentro de 15 dias úteis?
5. Consegue consultar contas, atas e comunicações sem ter de as pedir por escrito?

Se a resposta a várias destas perguntas for "não", vale a pena rever o contrato. Explicamos o processo em como mudar de administração. Se o problema principal são despesas que crescem todos os anos, veja também como reduzir custos de manutenção no condomínio.

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Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico sobre um caso concreto.

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