Seguro do condomínio: incêndio, multirriscos e sinistros

Num prédio em propriedade horizontal, só um seguro é obrigatório: o seguro contra o risco de incêndio, que tem de cobrir cada fração e as partes comuns (art. 1429.º do Código Civil). Cabe aos condóminos fazê-lo e ao administrador verificar que existe (art. 1436.º). O multirriscos é facultativo, mas é o que responde aos danos mais frequentes, como os causados por água ou tempestades. Em ambos os casos, o capital seguro deve corresponder ao custo de reconstrução do edifício: se ficar abaixo, a indemnização é reduzida na mesma proporção.

O seguro contra incêndio obrigatório

O que diz a lei

O art. 1429.º do Código Civil estabelece:

• Obrigatoriedade: é obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às frações autónomas, quer relativamente às partes comuns.
• Quem o faz: o seguro deve ser celebrado pelos condóminos. Se não o fizerem dentro do prazo e pelo valor fixados em assembleia, o administrador deve fazê-lo e fica com o direito de reaver deles o respetivo prémio.

A Lei n.º 8/2022, que reviu o regime da propriedade horizontal, não alterou este artigo. O seguro contra incêndio continua a ser o único que a lei impõe.

O papel do administrador

Compete ao administrador verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro (art. 1436.º do Código Civil). Na prática, isto implica pedir a cada condómino a prova de que a sua fração está segura e confirmar que as partes comuns também estão cobertas.

Apólices individuais ou apólice do prédio

Modelo	Como funciona	Ponto de atenção
Apólices individuais	Cada condómino segura a sua fração e a sua quota-parte nas partes comuns, muitas vezes no seguro associado ao crédito à habitação	Num sinistro nas partes comuns podem estar envolvidas várias seguradoras, com capitais diferentes
Apólice do condomínio	Uma só apólice cobre o edifício inteiro e o prémio é repartido pelos condóminos	Quem tem seguro próprio deve confirmar que não paga duas vezes o mesmo risco

A opção deve ser discutida e registada em assembleia.

O multirriscos

O multirriscos junta ao incêndio outras coberturas, que variam de apólice para apólice. As mais comuns num condomínio são:

• danos por água, como roturas em colunas e canalizações comuns;
• tempestades, inundações e outros fenómenos da natureza;
• quebra de vidros;
• responsabilidade civil do condomínio perante terceiros, por exemplo quando cai um elemento da fachada sobre um carro.

Um incêndio é raro. Uma infiltração pela cobertura ou uma rotura numa coluna de água acontece, mais cedo ou mais tarde, em quase todos os prédios. É por isso que o multirriscos é a apólice que costuma ser acionada.

Ao comparar propostas, não basta ver o prémio. Convém ler as exclusões, os limites de cada cobertura e o valor das franquias, a parte do prejuízo que fica sempre a cargo do condomínio. O risco sísmico, por exemplo, costuma ser uma cobertura opcional.

O capital seguro e o risco de infrasseguro

Quanto se deve segurar

O capital seguro de um edifício deve corresponder ao custo de reconstrução, e não ao valor de mercado nem ao valor patrimonial tributário. É o que preveem as condições uniformes da apólice do seguro obrigatório de incêndio, aprovadas pela Norma Regulamentar n.º 16/2008-R. O terreno fica de fora, porque não precisa de ser reconstruído. Por isso, o capital não deve ser copiado da escritura nem do valor do empréstimo.

Infrasseguro e regra proporcional

Há infrasseguro quando o capital seguro é inferior ao valor do bem. Nesse caso, salvo convenção em contrário, o segurador só responde pelo dano na respetiva proporção (art. 134.º do regime jurídico do contrato de seguro, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 72/2008). É a chamada regra proporcional.

	Valor
Custo de reconstrução do edifício	3 000 000 €
Capital seguro	2 000 000 € (dois terços)
Prejuízo nas partes comuns	60 000 €
Indemnização com regra proporcional	40 000 €, antes da franquia

Os 20 000 € que faltam ficam a cargo do condomínio. Algumas apólices preveem condições diferentes, como uma margem de tolerância, e o que conta é o que está escrito na apólice.

A atualização automática não chega

Nos seguros de riscos relativos à habitação, salvo estipulação em contrário, o valor do imóvel seguro é atualizado automaticamente de acordo com índices publicados pela Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões (art. 135.º do DL 72/2008). A própria ASF lembra que continua a caber ao tomador verificar os valores seguros: os índices são nacionais e não refletem obras feitas no prédio nem diferenças regionais.

A renovação é o momento de rever o capital, e a decisão deve ficar na ata. Veja como preparar a reunião no nosso guia da assembleia de condóminos.

O que fazer num sinistro nas partes comuns

1. Pôr pessoas e prédio em segurança

Fechar a água ou o gás, chamar os bombeiros se for caso disso e impedir que o dano se agrave. O segurado deve tomar as medidas razoáveis para evitar ou limitar os danos, e as despesas feitas com esse fim são, em regra, suportadas pelo segurador (art. 126.º do DL 72/2008).

2. Avisar a administração

Quem detetar o problema deve comunicá-lo de imediato. Na falta ou impedimento do administrador, as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns podem ser feitas por iniciativa de qualquer condómino (art. 1427.º do Código Civil).

3. Registar os danos

Fotografias e vídeos datados, antes de qualquer limpeza ou reparação definitiva. As peças danificadas devem ser guardadas até à peritagem, sempre que possível.

4. Participar à seguradora

A participação deve ser feita no prazo fixado na apólice ou, na falta dele, nos oito dias seguintes ao conhecimento do sinistro (art. 100.º do DL 72/2008), com a data, as circunstâncias, as causas prováveis e os danos. Um atraso não faz perder automaticamente a indemnização, mas pode reduzi-la se prejudicar a seguradora.

5. Peritagem e reparação

A seguradora envia um perito para avaliar os danos. Ter orçamentos da reparação permite discutir o valor proposto. A reparação definitiva deve esperar pelo acordo sobre a indemnização, salvo o que for urgente.

6. Informar os condóminos

A franquia e o que a indemnização não cobrir são despesas do condomínio. A assembleia deve conhecer o sinistro, o valor recebido e o custo final.

Quando o dano tem origem numa fração, por exemplo numa canalização privativa, a responsabilidade é do respetivo proprietário e é o seguro dele que deve ser acionado, mesmo que os danos atinjam as partes comuns.

Erros comuns

• Não confirmar que todas as frações têm seguro contra incêndio válido.
• Manter o mesmo capital durante anos, sem o comparar com o custo de reconstrução.
• Escolher a apólice só pelo prémio, sem ler exclusões e franquias.
• Reparar antes da peritagem, sem registo dos danos.

Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico nem a leitura das condições da apólice.

Um seguro que responde quando é preciso

Na Condgest, verificamos se o edifício e cada fração têm seguro válido, preparamos a renovação com 60 dias de antecedência e comparamos apólices. Num sinistro nas partes comuns, tratamos da participação e acompanhamos o processo com peritos e reparadores até à indemnização. Saiba mais sobre o nosso serviço de seguros e sinistros ou peça uma proposta.