Como reduzir custos de manutenção no condomínio

A forma mais eficaz de reduzir custos no condomínio é atacar as quatro rubricas que pesam mais no orçamento: os contratos de serviços (elevadores, limpeza, seguros), as reparações de urgência que uma manutenção preventiva teria evitado, os consumos de eletricidade e água das partes comuns, e as obras adjudicadas sem comparar propostas. Cortar na limpeza ou adiar reparações parece poupança, mas costuma sair mais caro dois ou três anos depois.

1. Rever os contratos de serviços

Os contratos de manutenção renovam-se muitas vezes automaticamente durante anos, com atualizações de preço que ninguém questiona. Revê-los é, quase sempre, o primeiro passo.

Elevadores

O Decreto-Lei n.º 320/2002 obriga a que os ascensores tenham um contrato de manutenção com uma empresa de manutenção de ascensores (EMA) registada. O mesmo diploma distingue dois tipos de contrato:

• Contrato de manutenção simples: cobre as operações de manutenção e o serviço de desencarceramento, mas as peças e reparações são pagas à parte.
• Contrato de manutenção completa: inclui também a reparação ou substituição de componentes que se desgastam com o funcionamento normal.

Nenhum dos dois é sempre mais barato. Num elevador recente, com pouca utilização, o contrato simples pode compensar. Num equipamento antigo, com avarias frequentes, o completo tende a dar mais previsibilidade ao orçamento. O que vale a pena fazer:

• Confirmar a data de fim do contrato atual e o prazo de denúncia (muitos contratos exigem aviso com meses de antecedência).
• Pedir o histórico de intervenções e de peças faturadas nos últimos anos.
• Pedir propostas a outras EMA com o mesmo âmbito, para comparar o que é comparável.

Limpeza

Na limpeza, a poupança vem de ajustar o caderno de encargos ao edifício, e não de cortar horas às cegas. Frequência por zona (entrada, escadas, garagem, vidros), quem fornece os produtos, o que acontece em caso de falta: tudo isto deve estar escrito. Um caderno de encargos claro permite pedir preços a várias empresas sobre a mesma base.

Seguros

O seguro contra o risco de incêndio é obrigatório, tanto para as frações como para as partes comuns (art. 1429.º do Código Civil). Muitos condomínios têm, além disso, uma apólice multirriscos das partes comuns. Pontos a rever na renovação:

• O capital seguro corresponde ao valor de reconstrução atual? Um capital acima do necessário é prémio pago a mais; abaixo, é risco de indemnizações reduzidas.
• As coberturas repetem as dos seguros individuais das frações?
• As franquias fazem sentido face ao histórico de sinistros do prédio?

Um histórico de sinistros bem documentado ajuda na negociação com as seguradoras.

2. Trocar reparações de urgência por manutenção preventiva

A manutenção corretiva (esperar que avarie e reparar) parece mais barata porque não tem custo fixo. Na prática, sai mais cara por três razões: as intervenções urgentes são faturadas a preço de urgência, uma pequena falha não tratada provoca danos maiores (uma caleira entupida acaba numa infiltração, uma infiltração acaba em reboco e pintura), e as obras grandes aparecem de surpresa, obrigando a quotas extraordinárias.

	Manutenção preventiva	Manutenção corretiva
Quando se intervém	Por calendário, antes da falha	Depois da avaria
Previsibilidade do custo	Alta: fica no orçamento anual	Baixa: quotas extraordinárias
Preço por intervenção	Planeado, com tempo para comparar	Urgente, sem margem para negociar
Danos colaterais	Evitados ou reduzidos	Frequentes
Vida útil dos equipamentos	Prolongada	Encurtada

Um plano anual de manutenção com orçamento provisional, aprovado em assembleia, é a ferramenta central. Deixámos um exemplo prático na checklist anual para um edifício bem cuidado.

Lembre-se de que o fundo comum de reserva, obrigatório por força do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94, existe precisamente para custear a conservação do edifício. Um fundo bem alimentado evita que uma obra necessária tenha de esperar por uma quota extraordinária, e que a espera a torne mais cara.

3. Baixar os consumos das partes comuns

A eletricidade das partes comuns (escadas, garagem, elevador, bombas) e a água usada na limpeza e nas zonas verdes são custos que se repetem todos os meses. As medidas com melhor relação entre investimento e poupança costumam ser:

• Iluminação LED nas escadas, patamares e garagem, em substituição de lâmpadas fluorescentes ou incandescentes.
• Sensores de presença e temporizadores bem regulados, para que a luz não fique acesa em espaços vazios.
• Revisão da potência contratada e do tarifário de eletricidade das partes comuns, que muitas vezes não é revisto desde a construção do prédio.
• Deteção de fugas de água na rede comum: um contador que avança com tudo fechado é sinal de alerta.
• Programação da rega, onde exista, para horas de menor evaporação.

Antes de investir, peça que a proposta indique a poupança estimada e o prazo de retorno, para que a assembleia decida com números e não com promessas.

4. Comparar orçamentos a sério

Para obras de conservação extraordinária ou inovações, o administrador tem de apresentar pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes, salvo se o regulamento ou a assembleia dispuserem de outra forma (art. 1436.º do Código Civil). Mas três orçamentos só servem se forem comparáveis. Para isso:

1. Definir o âmbito por escrito antes de pedir preços: o que se faz, com que materiais, em que áreas.
2. Pedir o mesmo a todos os fornecedores, com mapa de quantidades quando se justifique.
3. Comparar prazos, garantias e condições de pagamento, não só o valor final.
4. Verificar alvarás, seguros de responsabilidade civil e referências dos fornecedores.
5. Acompanhar a obra e só pagar por trabalho verificado, de acordo com o que foi contratado.

O orçamento mais baixo nem sempre é o mais barato: uma obra mal feita volta a ser paga.

5. Tornar as contas visíveis

Muitos excessos passam despercebidos porque ninguém vê a despesa discriminada. Relatórios financeiros claros, com a execução do orçamento rubrica a rubrica e a comparação com o ano anterior, permitem perceber onde está o desvio. Quando cada condómino consegue consultar as contas online, as perguntas certas aparecem mais cedo. Falamos disso em o papel da tecnologia na gestão condominial.

Como a Condgest ajuda a reduzir custos

A Condgest seleciona e supervisiona fornecedores, negoceia contratos, planeia a manutenção preventiva com plano anual e orçamento provisional e acompanha as obras até ao fim. As contas ficam disponíveis no portal do condómino, com relatórios financeiros claros. Veja todos os serviços de administração de condomínios em Lisboa.

Quer saber quanto o seu prédio pode poupar? Peça uma proposta ou contacte-nos pelo +351 215 934 450 ou geral@condgest.com.